マンション相場はどう決まる?マンションナビするなら知っとこ

不動産売買について

マンションの相場は、どのような仕組みで決まっているのでしょうか。

素人にはなかなかわかり辛い、不動産取引の現状を踏まえて一般的な不動産業界の相場の考え方を少しだけ勉強してみましょう。

市場価格は人が決めるので誰でも正確な予測は難しい

マンションナビを使いたいと考えた時、一括査定する前に知っておきたいのが相場です。とはいっても、価格変動の激しい不動産は、鑑定も難しく、価格の考え方は複数あります。その中の一つに市場価格というものがあるのですが、これは売却に至るタイミングや買いたい人の要求で価格が変わるため、どのくらいの価格で設定されているか、推移を見極めるのが難しいのです。

一般的には、売却希望マンションがあるエリアで、同じような規模の物件がどのくらいの価格で変動しているかを参考にすることで凡その相場がわかります。

売却額は、契約によっては仲介業者が「レインズ」と呼ばれている売買データシステムに登録することがあります。そのため、レインズマーケットインフォメーション(http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do)のサイトで成約価格を参考にするのも一つの方法です。

地価や路線価は国や自治体が判断して決めている

マンションを含めて宅地や土地など、毎年ニュースなどで発表されている指標の一つが地価や、路線価と呼ばれるものです。不動産の変動は、築年数やエリアの状況によって変わります。

その時々の経済状況の影響も受けるので、公的機関が税金をかける時などに評価している価格や考え方を知っておくと、相場を知る上で役に立ちます。

国が示している基準が公示地価で、都道府県が示しているのが基準地価と呼ばれるものですが、これらは売却見込み額の幅の中間あたり、つまり「時価」に相当するともいわれています。またほかに、国税庁が公表している相続税路線価と、市町村が公表している固定資産税路線価は、それぞれ税金を計算する上での基礎となっていますので、不動産の価値を測る上で参考になる価格です。

さまざまな分野で活躍している「不動産鑑定士」と呼ばれる人が不動産の査定をすることがありますが、この人たちはプロの目で見て、地価などを参考に原価法や取引事例比較法、収益還元法などの少し難しい評価手法を用いて価格評価を算出しています。

マンションの査定価格は市場価格にプラスされた額なので売出時の目安になる

中古マンションなどの不動産を自分で売りたいとなると、トラブルを避けるためにもプロの仲介業者の力を借りる必要があります。不動産会社に査定を依頼すると、机上査定といって過去の蓄積データをもとに簡易に価格を算出したものがまず出てきます。

その後、実査定に入ってくるのですが、実際に担当者が現場を見て、管理状況や使用状況、周辺状況などの環境も含めて詳しく精査し、最終的な査定額をはじき出します。マンションナビで得られる一括査定の結果は、いわゆる机上査定の結果です。

それを元に、あなたが選んだ不動産会社に実査定をしてもらい、信頼できるパートナーとなってくれる不動産仲介業者を決めていきます。市場価格にある程度プラスされた査定額が出ることが多いのですが、値引き額を含んでいる場合は売り出し時の目安にもなってきます。査定額の根拠をしっかり聞き、相場との差異がなぜあるのかなどを納得の上で売却できると良いですね。

そのためにも、マンションナビでも無料公開してあるマップでわかる相場を、予め調べておきましょう。

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